住宅ローン返済・問題解決について
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任意売却とは
一般的には不動産を売却するには住宅ローンの完済が必要です。
住宅ローンの完済によって、銀行が抵当権を抹消するからです。
抵当権がついたままの不動産を第三者に売却するのは一般的ではありません。
任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しくなった際に、
不動産を売却しても、残った住宅ローンが完済できない場合、
金融機関の同意を得て、完済できずとも抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。
この場合、売却を仲介する者の選任を求められるのが一般的です。
任意売却では、残債務の返済スケジュールや、転居費用の確保、
引き渡し時期の調整等も交渉できる可能性があります。
競売とは
住宅ローンの滞納が6ヶ月以上続いた際に、金融機関から期限の利益の喪失予告通知が送付され、
そこから1ヶ月後に期限の利益を喪失し、銀行側から一括返済を請求されるようになります。
この請求に応じない場合、銀行側は抵当権を行使して差し押さえや売却をすることができます。
競売とは、銀行側が最終手段として裁判所を通じて不動産を売却し、その売却代金から優先的にローン残額を回収する、というものです。
裁判所が競り売りの方式で購入者を決めます。オークションのようなものです。
入札した人の中から最も高値の人に購入する権利が与えられ、
必要な手続きの後、強制的に売却されてしまいます。
費用について
任意売却の相談に関する費用は一切無料となっており、
不動産の売却が完了するまで
持ち出しで費用が発生するといったことは一切ありません。
また、取引完了時かかる費用としては、
・抵当権抹消費用
・印紙代
・仲介手数料
このような物が必要となります。
例えば、任意売却で売値が1000万円となった場合には、
・抵当権抹消費用で10,000円程
・印紙代で10,000円
・仲介手数料で1000万円×3%＋6万円＋消費税で396,000円
合計で約416,000円となります。
また、これ以外に以下のようなものがあれば、
取引時に清算させられる事があります。
・滞納した管理費・修繕積立金（マンションの場合）
・滞納した固定資産税
・滞納した住民税
・滞納した国民健康保険料
市役所関係の費用に関しては、事前にしっかり打ち合わせをしておかないと、
いざ売却するとなった際に差し押さえが解除できず、
売却できないとなりかねないので注意が必要です。
